Essas deficiências da lei ensejarão embates judiciais, principalmente quando houver conflito de interesses entre os adquirentes da incorporação, outros credores privilegiados da massa e a própria massa falida. Pela afetação incorpora-se um bem, móvel ou imóvel, ao uso e gozo da comunidade. Ou seja, parte do patrimônio da incorporadora fica segregada, afetada, destinada exclusivamente para a conclusão das obras daquela incorporação. Assim, os compradores têm direito à restituição dos valores. Nídia Conceição aborda as últimas alterações ao regime de exploração de AL. As incorporações em andamento podem se submeter ao regime a qualquer momento. Entenda um pouco mais sobre o que a Lei do Distrato e o Patrimônio de Afetação influenciam no seu investimento. De toda forma, para saber se a obra está incluída nesse regime tributário, é preciso verificar no contrato de compra e venda. Assim, há mais transparência e poder para os clientes. [14] Art. Para conferir todas as oportunidades disponíveis em nossa plataforma, você pode fazer o seu cadastro. Nesta época, a confiança no mercado de incorporação estava abalada devido à quebra de uma das maiores incorporadoras do país, a Encol, cuja falência foi decretada em 1999. Porém, a desativação de alguns desses cookies pode afetar sua experiência de navegação. A Lei do Distrato entrou em vigor em 2018 e está relacionada aos direitos e deveres das partes quando há rescisão de contrato de aquisição de um imóvel na planta. The cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional". No novo regime, só haverá tributação de mais-valias aquando da venda do imóvel a um terceiro. 4º da . A Lei 13.986/20, promulgada em 07 de abril de 2020, possibilitou que proprietário de imóvel rural, pessoa natural ou jurídica, possa submeter seu imóvel rural ou fração dele ao regime de afetação. Consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades. O INCORPORADOR somente poderá negociar sobre unidades autônomas, após ter arquivado no cartório competente do registro de imóveis o respectivo Memorial de Incorporação, . 31-A da Lei nº. Por meio do regime de afetação, o terreno e as construções objeto da incorporação ficam separados do patrimônio do incorporador e atrelados à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. O Patrimônio de Afetação foi criado por meio da Lei nº 10.931/2004, assinada em de 2 de agosto de 2004. Dessa forma, o comprador tem a certeza de que receberá a unidade imobiliária que adquiriu na planta, uma vez que os recursos necessários já foram apartados do patrimônio da Incorporadora e reservados para este fim. 7º, lei 8.668/1993): os bens vinculados de um Fundo de Investimento - que é um ente despersonalizado - ficam sob a propriedade fiduciária da instituição administradora em regime de patrimônio de afetação. 5. Tudo depende do contexto em que é utilizada. A incorporadora que optar pelo regime especial de tributação de que trata a Lei nº 10.931, de 2004, deve incluir nesse regime a receita auferida relativa a bem imóvel recebido em dação em pagamento na venda de unidades imobiliárias componentes da incorporação. A assembléia geral pode ser convocada por um terço dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, para tratar de seus interesses, e suas deliberações aprovadas por maioria simples dos votos presentes serão válidas e obrigatórias para todos. Contudo, a instituição de patrimônio de afetação é irretratável, ou seja, uma vez optado no Cartório de Registro de Imóveis, não há como voltar atrás da afetação, excetuando-se apenas as hipóteses de sua extinção, definidas pelo art. Decorre do principal, o objetivo de conferir segurança e confiança ao mercado imobiliário. * Advogado e Coordenador Jurídico de Contratos Habitacionais da Caixa Econômica Federal. Esse resultado é assegurado, porque os valores do patrimônio da obra não podem ter outra finalidade. Regime especial tributário da afetação. Com isso, possíveis dívidas não tendem a afetar a promessa de entrega do bem. O objetivo desse regime tributário é separar as contas da incorporadora e do edifício que está sendo erguido. Para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando os atos relativos ao leilão de unidades remanescentes ou retomadas[13], devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão. Se você está procurando saber o que é patrimônio de afetação, é bem provável que queira investir em imóveis comerciais ou residenciais. O objetivo dessa análise é verificar a segurança do empreendimento e da incorporadora, para que o investidor aplique o seu recurso com tranquilidade. Esse pagamento somente poderá ser compensado, por espécie, com o montante devido pela incorporadora no mesmo período de apuração, até o limite desse montante. 10.931/2004, que prediz: A afetação expressa é a que resulta de ato administrativo ou lei contendo a manifestação de vontade da Administração. Por princípio, a deliberação por maioria simples requer a presença de mais da metade dos votantes, prevalecendo o sentido que obtiver maior número de votos. A contratação de financiamento e constituição de garantias pelo incorporador ou pelo construtor, inclusive mediante transmissão para o credor da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não transfere ao credor nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, permanecendo este como único responsável pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. 186 do Código Tributário Nacional; reembolso aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações acima referidas; reembolso à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregado para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas; reembolso ao condomínio do valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador, na proporção do valor obtido na venda; reembolso ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e à entrega à massa falida do saldo que porventura remanescer. Uma das vantagens desse Regime diferenciado é a possibilidade de se recolher alíquota única e reduzida, nos moldes do Simples Nacional, congregando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. A devolução de apenas 50% do valor pago é uma espécie de multa para quem desiste do imóvel, mas também um incentivo para que incorporador submeta suas obras ao regime de afetação. Se você já possui a Incorporadora e pretende captar recursos, se atente a este detalhe! O objetivo dessa análise é verificar a segurança do empreendimento e da incorporadora, para que o investidor aplique o seu recurso com tranquilidade. Entretanto, no caso de imóveis em regime de afetação, a pena rescisória poderá chegar até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. Mas em 1 de janeiro de 2021 havia imóveis a ser utilizados na atividade empresarial por muitos sujeitos passivos de IRS. Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. Taxa de juros real: o que é e como ela impacta os seus investimentos? [15] Art. Com isso, ele poderá ter seu próprio CNPJ e conta bancária. 7. Um empreendimento imobiliário protegido pelo patrimônio de afetação consegue alcançar um valor de mercado mais interessante que o desprotegido, uma vez que consegue oferecer aos compradores/ investidores uma garantia bastante robusta de conclusão da obra. Este site usa cookies para melhorar a sua experiência enquanto navega pelo site. Leonardo Papp: A lei prevê três hipóteses: 1) Averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; 2) Revogação em razão de denúncia da incorporação (desistência do incorporador de realizar o empreendimento), quando tal procedimento for cabível e desde que sejam restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas; 3) Destituição do incorporador mediante decisão da assembleia de adquirentes (nos casos de falência do incorporador). O incorporador deverá adotar diversos cuidados, incluído a abertura de conta corrente bancária, específica para a movimentação de recursos do Patrimônio de Afetação, a prestação de contas à Comissão de Representantes e a manutenção de registros contábeis específicos do Patrimônio de Afetação. A extinção poderá também ocorrer pela revogação unilateral do regime de afetação, mediante denúncia do incorporador, no prazo de carência da incorporação, depois de restituídas todas as quantias pagas pelos adquirentes e, ainda, pela liquidação deliberada na assembléia geral de adquirentes, no caso de decretação da falência ou insolvência civil do incorporador. Depois disso, foram feitos adendos pela Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato. A afetação tácita advém da atuação direta da Administração ou de fato da natureza. É um regime de incorporação específico e foi criado ante a necessidade de um mecanismo que pudesse condicionar maior segurança às aquisições de imóveis em incorporação imobiliária, face aos inúmeros fracassos de incorporadoras e os devastadores reflexos econômicos resultado disso, prejudicando não só os . Essa citação será feita e também estará colocada no registro de incorporação. * Leonardo Papp é Doutor em Direito Econômico e Socioambiental (PUCPR). Portanto, essa é uma espécie de garantia financeira, já que há uma chance maior de o empreendimento ser concluído. Advogado (OAB/SC 18.634). QuintoAndar Serviços Imobiliários Ltda. [4], 3.1 – A incorporação imobiliária é regida pela Lei nº 4.591/64 e consiste na “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.[5]. A constituição do regime de afetação sobre o imóvel objeto da incorporação imobiliária se dá mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. O regime do patrimônio de afetação foi implementado por meio da Lei 10.931/2004. no regime de afetação de que trata o caput deste artigo, o terreno, as acessões e as benfeitorias nele fixadas, exceto as lavouras, os bens móveis e os semoventes, constituirão patrimônio rural em afetação, destinado a prestar garantias por meio da emissão de cédula de produto rural (cpr), de que trata a lei nº 8.929, de 22 de agosto de 1994, ou … A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Os bens e direitos afetados respondem apenas pelas dívidas e obrigações da incorporação e não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador. Na prática funciona assim: uma empresa construtora destaca um Empreiteira: o que é e como funciona sua atuação na construção civil, Conjunto habitacional: o que é, história, e como investir nesses projetos, GERIC: o que é, importância, e como obter o certificado junto à Caixa. Cartórios iniciarão procedimentos administrativos por meio do e-SAJ Geral 13/12/2022 Plenário deve votar IPTU Verde nesta terça-feira Geral Veja mais do clipping Boletim eletrônico Receba informações relevantes sobre o IRIB e o que de mais atual acontece no mercado Confira as últimas edições do Boletim Eletrônico do IRIB Serviços do Associado Mas por que uma questão relacionada aos impostos garante a entrega dos imóveis? A fonte da afetação é a lei “pois não é ela possível senão quando imposta ou autorizada pelo direito positivo, aparece toda vez que certa massa de bens é sujeita a uma restrição em benefício de um fim específico”. Isso porque, dentre outros motivos, falta a alguns incorporadores a expertise e/ou a cultura para oferecer esse tipo de garantia aos compradores. O regime é opcional mas irretratável (não pode desistir) enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. Caso haja insolvência, desistência ou falência da incorporadora, os valores serão restituídos. É a possibilidade de criar uma comissão de representantes. A edição dessa lei trouxe ainda mais segurança ao mercado imobiliário e a toda cadeia produtiva da incorporação imobiliária. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno; a averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do . NEM TUDO QUE PARECE É: O QUE SIGNIFICA ORGANIZAR UM LAR? 5.1 – O patrimônio de afetação se extingue com a conclusão e averbação da construção e o registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, ainda, quando for o caso, a extinção das obrigações assumidas pelo incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento extingue o patrimônio de afetação. Promoção dos atos necessários à preservação do patrimônio e à boa gestão; Diligência da captação de recursos e aplicação de acordo com a lei; Entrega do demonstrativo do estado da obra à comissão de representantes a cada 3 meses. A afetação patrimonial, como foi colocada, pode ser eficaz para a garantia da consecução da incorporação, no sentido literal de ação, encadeamento, seqüência das obras, até a ocorrência do evento danoso. Quais são os direitos garantidos por lei ao comprador do imóvel? Set by the GDPR Cookie Consent plugin, this cookie is used to record the user consent for the cookies in the "Advertisement" category . 1.000 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil. Para realizar o registro do patrimônio de afetação, é necessário a Formalização no Registro de Imóveis. Mestre em Direito Ambiental (UFSC). A partir daí, no entanto, os adquirentes deverão assumir a conta e o risco do empreendimento e decidir sobre a liquidação do patrimônio de afetação ou dar continuidade à obra, nada havendo no dispositivo legal que lhes garanta a entrega das unidades imobiliárias. A submissão da incorporação ao regime de afetação requer alguns procedimentos operacionais, tais como a competente averbação e o registro no CNPJ. Afinal, as empresas que não integram esse modelo têm uma retenção máxima de 25%. 16 years 3 months 7 days 5 hours 15 minutes. O QUE NUNCA TE FALARAM SOBRE A ILUMINAÇÃO DE UMA COZINHA. Aqui, por não haver razão jurídica para a limitação do reembolso, entendemos razoável que a norma tenha autorizado o pagamento ao incorporador do preço de venda da fração ideal. Afetação é o regime pelo qual o terreno e as acessões, objeto de incorporação imobiliária, bem como, os demais bens e direitos a ela vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador e constituem Patrimônio de Afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Dessa forma, os recursos ficam protegidos. O patrimônio de afetação serve para proteger a aquisição dos futuros compradores, aumentando a segurança jurídica do negócio. Com a falência da Encol, diversas famílias viram o seu sonho da casa própria e a poupança de uma vida se perder. A escolha é opcional e traz alguns benefícios. 8 Podcasts de finanças e investimentos para você. Para realizar o registro do patrimônio de afetação, é necessário a. . Na hipótese da existência de obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, com fatos geradores anteriores à data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, o pagamento deverá ser realizado pelos condôminos em até um ano da deliberação pela continuação da obra, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior, sob pena de perda de eficácia da deliberação. Essa é. . Decorre da interpretação sistêmica do dispositivo que o quorum mínimo para a instalação da assembléia corresponde a mais de metade do total de adquirentes de unidades autônomas, não havendo previsão de deliberação na ausência do quorum mínimo. Ao acessar nossa plataforma e usar os serviços oferecidos pela Vangardi Investimentos, você concorda com todo o monitoramento realizado e descrito em nossa Política de Privacidade. No caso, os bens de uma incorporação imobiliária são "destacados" do patrimônio do . Assim, poderão conviver em uma mesma incorporação imobiliária bens e direitos não afetados com outros parcialmente afetados e outros, ainda, integralmente submetidos à afetação, consolidados em “um balanço delimitador de encerramento da não-afetação e de início da afetação, ou seja, dali para trás os recursos não seriam afetados”[8], que, na hipótese de quebra do incorporador, deverão ser partilhados entre os adquirentes, credores privilegiados e massa falida, em procedimento judicial regular, frustrando o objetivo de recomposição patrimonial imediata. Installed by Google Analytics, _gid cookie stores information on how visitors use a website, while also creating an analytics report of the website's performance. A lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004 instituiu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis que compõem a incorporação, com o objetivo de recuperar a construção civil com a venda de imóvel em planta pelos incorporadores imobiliários brasileiros, em face dos prejuízos . Na prática, isso garante que, se a empresa responsável pelo projeto quebrar, outra pode terminar o empreendimento. Ou seja, é como se todo o valor arrecadado com as vendas dos imóveis fosse guardado em uma conta bancária, e somente pudesse ser movimentada para as finalidades relacionadas àquela incorporação. Registro de Imóveis - Incorporação imobiliária - Patrimônio de afetação já averbado - Requerimento para que seja incluído no patrimônio de afetação imóvel distinto daquele que recebeu a incorporação imobiliária, como garantia em favor dos adquirentes das futuras unidades autônomas - Ausência de previsão na Lei nº 4.591/64 - Recurso não provido.
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